Permettre au propriétaire d’une maison individuelle d’envisager qu’une partie de son jardin puisse servir à la construction d’un nouveau logement, que ce soit pour lui-même, pour un proche ou pour un tiers : voilà une idée simple, qui, en donnant la possibilité à un grand nombre de ménages d’accéder à une offre de logements bien situés, bien desservis et abordables, sera sans doute la solution à nos problèmes de logement !
C’est lors de nos travaux de diplômes d’architectes (Le Foll 2007 ; Miet et Le Foll 2011) [1], de 2005 et 2007, que nous avons formulé la première synthèse des idées qui forment aujourd’hui l’originalité du concept BIMBY (« build in my back yard », littéralement « construire dans mon jardin ») [2], à savoir : la construction d’une nouvelle maison sur le terrain d’une maison existante, à l’initiative et en réponse aux aspirations et projets de vie de son propriétaire, selon un modèle viable économiquement, qui ne demande pas à la collectivité de portage foncier mais une ingénierie d’accompagnement.
C’est de l’approfondissement de cette hypothèse qu’est né, par la suite, le projet de recherche BIMBY (Miet 2012) [3], qui a pu bénéficier d’un financement de l’Agence nationale de la recherche (ANR) pendant trois années. De 2009 à 2012, nous avons donc exploré ces quelques pistes avec l’appui d’une dizaine de partenaires [4]. Au fur à mesure de la diffusion de nos hypothèses (Miet et Le Foll 2011a, 2011b), mais aussi des résultats enthousiasmants de nos premières expérimentations [5], un grand nombre d’acteurs nous ont rejoints [6], contribuant au financement, à l’étude et à la mise en œuvre d’expériences locales d’intensification urbaine de type « BIMBY ».
Aujourd’hui, les prémisses d’une véritable « filière BIMBY » sont à l’œuvre aux quatre coins de la France, avec de premières opérations en cours de réalisation, le plus souvent alors que les communes élaborent leur nouveau plan local d’urbanisme (Duplessy, Miet et Otéro 2012). Elle est portée par une grande diversité d’acteurs professionnels, de statuts public et privé, exerçant dans les champs de l’urbanisme, de l’architecture et de la construction [7].
Deux obstacles récurrents à la compréhension de la démarche BIMBY
Depuis 2005, nous défendons l’idée selon laquelle les quartiers existants recèlent un foncier à bâtir disponible en quantités extraordinaires. Au fur et à mesure de nos travaux [8], nous avons découvert comment et pourquoi ce foncier est situé aux endroits les plus stratégiques pour le développement de nos territoires. Et c’est quotidiennement que nous rencontrons des élus, des habitants, qui nous confirment que c’est bien en suscitant, en canalisant et en accompagnant les initiatives des ménages que nous réussirons à mettre ce foncier au service de l’intérêt de la collectivité.
Pourtant, cette idée d’exploiter le gisement foncier constitué par les jardins des maisons existantes est loin d’aller de soi. Elle apparaît même, au premier abord, purement utopique : qui voudra d’un nouveau voisin dans son jardin ? Et quand bien même certains accepteraient de considérer l’hypothèse, les résultats escomptés semblent négligeables : ce n’est pas en ajoutant, ici ou là, une maison supplémentaire dans les quartiers pavillonnaires existants que l’on atteindra l’objectif annuel des 90 000 logements du Grand Paris ! Ces premières impressions et ces réflexions un peu rapides, mais qu’on nous oppose tous les jours, expliquent en grande partie pourquoi il nous aura fallu toutes ces années pour convaincre. C’est ainsi que nous en sommes progressivement venus à identifier la source de ces incompréhensions dans deux types de « raisonnement », des mécanismes de pensée que n’infléchit pas un débat rationnel mais qui sont, au contraire, profondément ancrés dans la culture, voire la posture, d’une grande partie des professionnels de l’urbanisme contemporain :
- Penser de façon générique pour et à la place des habitants : il est difficile d’imaginer pourquoi et comment les propriétaires de maisons individuelles, qui ont travaillé de longues années pour habiter dans une maison, jouir d’un jardin et se constituer un patrimoine familial, « accepteraient » une densification de leur parcelle.
- Penser que la quantité et la qualité des logements sont produites par les grands projets d’urbanisme : on mesure mal comment la construction de nouvelles maisons individuelles, une par une et sur le terrain de maisons existantes, pourrait représenter une contribution significative, tant vis-à-vis des objectifs quantitatifs de production de logements en France que du point de vue de l’amélioration du cadre de vie.
Faire de l’habitant le maître d’ouvrage de son habitat
Pour sortir de la première impasse, qui bute sur l’obstacle supposé de « l’acceptabilité sociale » de la densification par les habitants, il faut que nous nous appliquions à « accepter », nous professionnels, de mettre l’habitant en position de maître d’ouvrage de son habitat et de l’aménagement de sa parcelle [9] : considérons plutôt que les ménages qui décideront d’accueillir de nouveaux voisins seront ceux qui en auront fait le projet et l’auront conduit jusqu’au bout ! La question que nous devons quotidiennement nous poser n’est donc pas de savoir quelle catégorie d’habitant acceptera de contribuer à la lutte contre l’étalement urbain, en libérant une partie de son jardin pour en faire un terrain à bâtir, mais plutôt, au sein de chaque territoire, de connaître :
- qui a le projet d’accueillir un parent dépendant dans une petite maison dans son jardin plutôt que de l’envoyer en maison de retraite ;
- qui souhaite vendre une partie de terrain constructible afin de trouver une solution financière à un divorce, un licenciement, la poursuite des études d’un enfant ;
- qui ambitionne de construire pour louer dans son jardin ;
- qui imagine se construire une maison de plain-pied, sur une partie de son terrain, afin d’y vivre ses vieux jours.
Il ne s’agit donc pas de savoir si, en moyenne ou dans leur grande majorité, les habitants souhaitent construire sur leur parcelle dans les années à venir mais plutôt qui (quels ménages, quelles personnes, quels citoyens) souhaite le faire demain et pourquoi. Cette question ne trouve naturellement pas de réponse dans les études de sociologie [10], mais dans de nouveaux dispositifs de démocratie locale (Budry 2011 ; Miet 2012a) : ce sont les projets réels des individus réels qui nous intéressent.
Produire à l’unité des logements « sur mesure »
Et comment pouvons-nous prétendre, en ne nous intéressant qu’à des cas particuliers, trouver une solution quantitative aux problèmes du logement en France ? C’est ici qu’intervient le second type d’incompréhension : nous avons l’habitude de considérer que ce sont les grandes opérations de logements qui produisent les grandes quantités – et qualités – de logements [11].
Pour sortir de cette deuxième impasse, il faut s’intéresser de plus près aux logements construits sans les urbanistes : la filière « diffuse », qui fait de l’habitant le maître d’ouvrage de son habitat (un ménage fait l’acquisition d’un terrain pour y bâtir sa maison, devenant ainsi autopromoteur [12]), produit chaque année, maison par maison, plus de la moitié des logements en France, ceci dans les territoires ruraux comme en Île-de-France [13].
Le parc français de maisons individuelles est estimé par l’INSEE à 19 millions d’unités, avec une taille moyenne de parcelle de 1 000 m² et une taille médiane des jardins d’environ 600 m². Dans la plupart des cas, on ne peut envisager sur ces parcelles que la construction d’un ou deux logements supplémentaires. La construction de nouvelles maisons individuelles à l’unité est donc le seul scénario économiquement viable d’exploitation de ce gisement foncier [14].
Quelle quantité de logements le scénario BIMBY permettrait-il de produire ? Si chaque année un propriétaire sur cent décidait de réaliser une opération BIMBY, ce seraient quelques 190 000 logements qui émergeraient sans aucun étalement urbain, soit l’équivalent de la production actuelle de maisons individuelles, ou encore l’équivalent de la production annuelle de logements collectifs – production qui s’effectue, dans les deux cas, essentiellement en extension urbaine.
Concevoir un projet urbain « en filière courte »
Pour quelle raison la filière BIMBY est-elle une alternative crédible aux modes de production actuels du logement ? Parce qu’il s’agit d’une filière courte, locale, sans intermédiaire aménageur ou promoteur et pourtant créatrice d’emplois [15], dans laquelle le foncier passe directement du propriétaire actuel au futur occupant. La filière diffuse, qui produit des maisons à l’unité, est, en effet, celle qui présente les coûts de construction et de production les plus faibles (Castel 2005). Elle est donc particulièrement opportune, d’un point de vue économique, pour réaliser les logements qui manquent à l’appel. Elle est, en outre, la seule capable de produire non pas une « offre immobilière de logements » mais « chaque logement sur mesure », c’est à dire un habitat spécifiquement conçu en fonction des volontés, des besoins et des aspirations de son habitant maître d’ouvrage, et ceci pour des coûts largement inférieurs à la production de logements en série.
Ainsi, contrairement aux apparences, cette filière diffuse est sans doute le meilleur outil dont disposent les politiques publiques pour porter un projet de renouvellement urbain ambitieux, un projet qui ne se contente pas d’égrener de louables intentions (vis-à-vis des jeunes ménages, des personnes âgées ou encore des ménages aux revenus modestes), mais qui s’efforce d’atteindre effectivement ses objectifs selon un modèle économiquement viable et vertueux pour la collectivité.
Nos travaux tendent, en effet, à montrer que c’est en construisant à l’unité, « sur mesure », dans une filière d’autopromotion individuelle et en synergie avec les projets de vie des ménages que l’on pourra, tout à la fois et démocratiquement : lutter de façon efficace contre l’étalement urbain ; maîtriser les coûts de l’urbanisation ; aider les personnes âgées à se maintenir à domicile ; produire une offre de logements abordables ; autofinancer la réhabilitation du parc de logements existants ; adapter l’offre de logements aux besoins d’aujourd’hui ; inventer de nouvelles solutions pour le développement du logement social ; préserver les dernières dents creuses dont nous disposons dans les centres-villes ; et dynamiser l’économie locale de la construction.
La filière BIMBY propose donc une conception du projet urbain « en filière courte » qui est :
- plus politique : mieux répondre aux aspirations des habitants, notamment à vivre en maison individuelle à proximité des emplois et des services ;
- plus économique : produire du logement sur mesure pour des coûts inférieurs au logement en série, dans des territoires où les investissements en voiries et réseaux divers (VRD) sont déjà amortis ;
- plus démocratique : faire de l’habitant le maître d’ouvrage de son habitat, faire en sorte que la commune conserve les clés de son développement urbain [16] et accompagner ces acteurs par le déploiement de nouvelles ingénieries du renouvellement urbain.
BIMBY en 2013, c’est « open source »
Le projet ANR–BIMBY ayant clos ses travaux au mois de décembre 2012 [17], la filière BIMBY entre en 2013 dans une phase opérationnelle de construction, d’animation et d’expérimentations décentralisées. Nous tablons sur une stratégie « open source » pour assurer, dans les années qui viennent, le développement et la diffusion de ces nouveaux outils. Une stratégie que nous confions aux initiatives et travaux du millier de membres que compte aujourd’hui le réseau « BIMBY+ », qui rassemble les professionnels impliqués dans l’élaboration de la filière BIMBY (Miet et Le Foll 2012) [18].
Pourquoi un tel choix ? Parce que l’aboutissement majeur de nos travaux est bien la conception d’une nouvelle « filière » du renouvellement urbain : si elle doit servir de levier pour servir de façon efficace un certain nombre de politiques publiques, une « démarche BIMBY » doit s’appuyer en réalité sur un ensemble d’actions à mener depuis les échelles de planification macro-territoriales – schémas de cohérence territoriale (SCOT), programmes locaux de l’habitat (PLH), chartes de parcs naturels régionaux (PNR) (Guihard et Oria 2013) – jusqu’aux questions techniques induites par la construction, sur des parcelles exiguës, de nouvelles maisons mitoyennes aux maisons existantes. Chez les géomètres, les agents immobiliers, les notaires, les constructeurs de maisons individuelles, les architectes, les rédacteurs de plans locaux d’urbanisme (PLU), les techniciens des collectivités, les urbanistes et paysagistes, la filière BIMBY implique une évolution, voire une révolution, des pratiques professionnelles (Miet et Le Foll 2011c). Déjà à l’œuvre dans certains territoires [19], celle-ci réside essentiellement dans l’acquisition de nouvelles compétences afin que, progressivement, chaque acteur de la filière BIMBY développe une forme d’agilité dans le croisement des problématiques architecturales, urbanistiques, immobilières, patrimoniales et réglementaires.
Après huit années de travail sur le sujet, et grâce aux moyens importants engagés par nos multiples partenaires lors des trois dernières années, nous avons pu collecter un matériau scientifique et technique considérable. Dans le même temps, des pans entiers de questionnements restent quasi vierges et devront être explorés dans les années à venir [20]. C’est pourquoi la stratégie « open source », à laquelle tous les acteurs sont invités à participer, nous apparaît aujourd’hui comme la plus pertinente.
Car ce que nous avons à transmettre est une matière subtile qui, si elle est généralement bien comprise au bout d’une heure d’explication par les habitants comme par les élus locaux, n’en demeure pas moins déstabilisante pour nos confrères urbanistes. Elle sera donc d’autant mieux saisie qu’elle sera véhiculée dans des formes variées, par des personnes qui ne le feront pas par devoir mais par envie. L’envie de transmettre un état d’esprit, des modes de raisonnement qui reposent sur un changement de paradigme (Sabbah 2012). Comprendre les fondements de la filière BIMBY, c’est en effet adopter une nouvelle façon de voir, de considérer et de penser l’avenir des tissus déjà bâtis.
Bibliographie
- Budry, L. 2011. « Expérimentation BIMBY aux Essarts-le-Roi : ils ont testé l’urbanisme participatif », L’Écho républicain, 24 novembre.
- Castel, J.‑C. 2005. « Les coûts de la ville dense ou étalée », Lyon : CERTU.
- Castel, J.‑C. 2007. « De l’étalement urbain à l’émiettement urbain. Deux tiers des maisons construites en diffus », Les Annales de la recherche urbaine, n° 102.
- Chauvot, M. 2011. « La division de parcelle, une solution pour densifier les lotissements pavillonnaires existants », Les Échos, 30 mars.
- Damon, J. 2011. « Du NIMBY au BIMBY », Futuribles, note de veille, septembre.
- Desgrandchamps, G., Ferrand, M., Léger, J.‑M., Le Roy, B. et Le Roy, M. (IPRAUS). 2010. « Lotir les lotissements : conditions architecturales et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel », in Bendimerad, S. 2010. Habitat pluriel : densité, urbanité, intimité, Paris : PUCA, collection « Recherches », p. 117‑138.
- Duplessy, S., Miet, D. et Otéro, F. 2012. L’écriture des règles du PLU dans la perspective BIMBY, projet ANR–BIMBY.
- Fordin, I. et Sabatier, B. 2012. « Densifier le pavillonnaire », Études foncières, n° 155.
- Gilette, A. 2012. « Bimby, remède miracle pour densifier le pavillonnaire ? », Le Moniteur, 29 novembre.
- Guihard, M. et Oria, C. 2013. « SCOT, PLH, PDU : le BIMBY dans les outils de planification », Actes du colloque BIMBY 2012.
- Le Foll, B. 2007. Stratégies de densification et de requalification des lotissements, mémoire de travaux personnels de fin d’étude (TPFE), Rouen : École nationale supérieure d’architecture de Normandie.
- Miet, D. et Le Foll, B. 2010. Faire émerger la ville durable des tissus pavillonnaires existants, projet ANR–BIMBY.
- Miet, D. et Le Foll, B. 2011a. Les 5 facettes d’un scénario BIMBY, projet ANR–BIMBY.
- Miet, D. et Le Foll, B. 2011b. 3 nouveaux métiers de concepteurs urbains, projet ANR–BIMBY.
- Miet, D. et Le Foll, B. 2011c. Une nouvelle filière, de nouvelles méthodes, projet ANR–BIMBY.
- Miet, D. et Le Foll, B. 2011d. BIMBY s’épanouit, les prémisses d’une filière, projet ANR–BIMBY.
- Miet, D. et Le Foll, B. 2012. BIMBY+ : vers un urbanisme sur mesure, open source et démocratique, projet ANR–BIMBY.
- Miet, D. 2012a. « L’architecture du projet de recherche BIMBY », Cahiers de la recherche architecturale et urbaine, n° 26‑27.
- Miet, D. 2012b. « L’habitant producteur de terrain, nouvel acteur stratégique du PLU », Urbanisme, n° 386.
- Sabbah, C. 2011. « La maison individuelle, une réponse inattendue à la pénurie de logements », Les Échos, 20 octobre.
- Sabbah, C. 2012 « Une nouvelle manière de concevoir la ville ? », Archistorm, n° 52.
- Tanguy, A. et Touati, A. 2012. « Agir dans un contexte de morcellement de la propriété », Les Cahiers de l’IAU ÎdF, n° 163.
- Touati, A. 2012. « L’habitant maître d’ouvrage au coeur de la densification pavillonnaire », Études foncières, n° 157.
- Vilmin, T. 2012. « Les trois marchés de l’étalement urbain », Études foncières, n° 157.
