L’émergence du thème de la densification pavillonnaire dans le débat public et scientifique s’inscrit dans le cadre des évolutions récentes des modes de penser et de faire la ville contemporaine. D’une part, l’affirmation du développement durable comme support juridique et idéologique des politiques urbaines a contribué à réhabiliter la notion de densité [1] (Touati 2010) : la ville durable se veut dense et compacte, afin de limiter l’étalement périurbain et la consommation d’espace et d’énergie. Si cette injonction s’est principalement traduite, non sans ambiguïtés et remises en question, par des interventions dans les parties centrales des agglomérations, elle a été progressivement « exportée » vers les couronnes périurbaines (IPRAUS 2010, Charmes 2010). D’autre part, le regard sur les quartiers pavillonnaires a changé : les visions catastrophistes et culpabilisantes [2] laissent peu à peu place à des approches plus nuancées et pragmatiques (Berger 2004, Roux et Vanier 2011). En effet, alors qu’une part majoritaire de l’urbanisation se réalise sous la forme de maisons individuelles, en dehors de toute opération d’aménagement ou de lotissement (Castel 2007), et que vivre en pavillon représente encore le projet résidentiel de près de 80 % des ménages, les tissus pavillonnaires ne peuvent plus être analysés à travers les seuls prismes de l’urbanité menacée (Lévy 2003), de la dépendance automobile (Dupuy 1999) ou de la sécession socio‑spatiale (Charmes 2011). Dans ce contexte, de nouvelles pratiques et réflexions invitent à envisager le pavillonnaire non seulement comme un tissu complexe et diversifié, mais aussi, de façon positive, comme un potentiel foncier sous‑exploité pour réaliser les objectifs de construction de logement et de lutte contre l’étalement urbain assignés aux politiques publiques (CERTU 2009).
Si les initiatives en la matière sont, en réalité, anciennes et nombreuses, comme en témoigne l’éclairant exemple canadien, le renouvellement des dernières années est en partie imputable au projet de recherche BIMBY (Build in my back yard). Piloté par les CETE (centres d’études techniques de l’équipement) Île‑de‑France et Normandie–Centre, BIMBY souhaite promouvoir et encadrer une densification progressive du tissu pavillonnaire fondée sur la division parcellaire. Relayées par un efficace réseau de partenaires institutionnels et scientifiques, les recherches et les expérimentations menées dans le cadre du programme ont rencontré un écho inédit. Elles ont débouché sur le développement d’une nouvelle « filière de production de la ville », valorisant les initiatives locales et le dialogue avec les habitants et les élus, en rupture avec les pratiques actuelles de l’urbanisme opérationnel et de la promotion immobilière. Cette « filière » a donné lieu à quelques premières réalisations ciblées mais se heurte, selon ses promoteurs, à une forte inertie des modes de faire et de penser. Force est de constater que la démarche BIMBY a rencontré le scepticisme de nombreux professionnels de l’aménagement, qui ont dénoncé notamment son caractère opportuniste et individualiste.
Les positions sont-elles, pour autant, irréconciliables ? Les textes de ce dossier tendent à montrer qu’il y a entre les uns et les autres moins d’oppositions que d’incompréhensions. D’un côté, la proposition stimulante d’une division parcellaire « par le bas » et « au cas par cas » s’est parfois accompagnée d’un certain dogmatisme et d’une vision caricaturale du métier d’urbaniste, dont les modalités et les champs d’action se sont beaucoup diversifiés, comme en attestent plusieurs projets récents dans les Hauts‑de‑Seine. De l’autre, la méconnaissance de la démarche BIMBY traduit souvent une difficulté à remettre en question des postures et des pratiques professionnelles solidement établies. Toutefois, au fil des contributions ici réunies, de nombreux points communs émergent quant aux enjeux et aux défis de la densification pavillonnaire : la nécessité d’une compréhension fine et contextualisée des espaces pavillonnaires ; le besoin d’expérimenter de nouveaux outils juridiques, financiers et opérationnels pour valoriser le gisement foncier des tissus bâtis existants ; la volonté de donner une place nouvelle à l’habitant dans la production de son cadre bâti – même si, sur ce point, les approches demeurent assez divergentes, entre la concertation réglementaire au service de l’« acceptabilité » des projets et la promotion par BIMBY de l’« habitant maître d’ouvrage ». Plus récemment, le débat s’est élargi à la division des logements eux-mêmes et à la nécessité de l’encadrer afin d’éviter une densification non-maîtrisée. Dans tous les cas, c’est la question de la conciliation, voire de la convergence, entre intérêts individuels et intérêts collectifs qui est au cœur des discussions ouvertes par ce dossier.
- « Construire dans mon jardin et résoudre la crise du logement. Cinq idées‑clés pour comprendre la filière BIMBY », David Miet et Benoit Le Foll
- « Densifier l’habitat pavillonnaire : des démarches individuelles aux projets collectifs », Sylvain Petitet
- « Favoriser et rendre acceptable la densité en tissu pavillonnaire », Stanley Geneste
- « Le pavillonnaire, “mal‑loti” des politiques urbaines ? L’exemple de la Seine‑Saint‑Denis », Louise Garcia et Bénédicte Vacquerel
- « La densification “douce” au Canada : l’exemple des “appartements accessoires” en Ontario », Anastasia Touati
- « La division des pavillons de banlieue. Une recomposition en sourdine de la région parisienne », Anne‑Claire Davy, Peggy Mertiny et Mélanie Richard
Bibliographie
- Berger, M. 2004. Les Périurbains de Paris. De la ville dense à la métropole éclatée, Paris : CNRS.
- Castel, J.‑C. 2007. « De l’étalement urbain à l’émiettement urbain. Deux tiers des maisons construites en diffus », Les Annales de la recherche urbaine, n° 102, p. 89‑96.
- CERTU. 2009. Pour un habitat dense individualisé, Lyon : Éditions CERTU.
- Charmes, É. 2010. « La densification en débat », Études foncières, n° 145, p. 20‑23.
- Charmes, É. 2011. La ville émiettée. Essai sur la clubbisation de la vie urbaine, Paris : Presses universitaires de France.
- Desgrandchamps, G., Ferrand, M., Léger, J.‑M., Le Roy, B. et Le Roy, M. (IPRAUS). 2010. « Lotir les lotissements. Conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel », in Bendimerad, S. 2010. Habitat pluriel : densité, urbanité, intimité, Paris : PUCA, collection « Recherches », p. 117‑138.
- Dupuy, G. 1999. La Dépendance automobile, Paris : Anthropos.
- Haumont, N. et Raymond, H. 2001. L’Habitat pavillonnaire, Paris : Centre de recherche d’urbanisme (CRU), 1966 ; rééd. Paris : L’Harmattan.
- Lévy, J. 2003. « Périurbain, le choix n’est pas neutre », Pouvoirs locaux, n° 56, p. 35‑55.
- Roux, E. et Vanier, M. (dir.). 2011, La Périurbanisation : problématiques et perspectives, Paris : La Documentation française.
- Touati, A. 2010. « Histoire des discours politiques sur la densité », Études foncières, n° 145, p. 24‑26.
