On the night of December 20, 2023, President Javier Milei spoke on a nationally obligatory all-channel media event (the “cadena nacional”) to announce the proclamation of a Necessity and Urgency Decree (DNU in Spanish). The proclamation put into practice part of his ultra-right-wing program : deregulation, downsizing and dismemberment of the state, which represents a general offensive of capital against labor and the public sphere. The first article of the decree, which covered various issues, consisted of the repeal of the Rent Law No. 27.551. This legislation, passed in 2020, was the result of the work of tenants’ organizations to ensure access to affordable housing. It aimed to extend contracts to three years, fix them in national currency (because there are landlords who ask for rent in US dollars), and to avoid abuses by landlords and real-estate companies. Beyond technical limitations, such as the lack of an instrument to capture taxes form unused properties, and the fact that it came into force during the difficult period of the Covid‑19 pandemic, it placed the right to housing above the right to receive rental income, decoupling the value of rent from inflationary dynamics. With several attempts to repeal it, it had been furiously attacked by the main real-estate association, representing real-estate interests, and its political and media arms, and was partially modified in October 2023. The rental market conditions were far from ideal under the law, but a framework for tenant protection had been negotiated.
The real-estate market, wage workers, and tourism in Argentina
The Argentinean panorama of the first decades of the 21st century is characterized by economic expansion after a deep crisis of the neoliberal model in 2001 and 2002. This moment of growth, in which the construction industry and tourism played a prominent role, encountered structural limitations around 2012. It then gave way to a period of stagnation with high levels of inflation, aggravated by the Covid‑19 pandemic and subsequent geopolitical disputes. Argentina’s economic structure is marked by bimonetarism (the coexistence of the Argentine peso and the US dollar) and distrust of the national financial and banking system. In fact, one of Milei’s electoral promises was a dollarization of the economy like that of Ecuador or El Salvador. This financial environment consolidated the real-estate market as a store of value (with costs fixed in pesos but prices expressed in dollars) and was very attractive for resisting successive devaluation crises of the national currency. These so-called “savings in bricks” represent a common capitalization strategy for wage earners and the middle classes. But it has also attracted significant capital from agribusiness and other business sectors, giving rise to a real-estate boom which, not so paradoxically, has not solved access to housing for the population as a whole, and which has resulted in a major housing crisis (Boix et al. 2023).
There was sustained growth in the number of square meters built in the country’s main urban centers, and an increase in their value in dollars, detached from salaries in Argentinian pesos. The consequence is an increase in the percentage of the population that does not have access to home ownership but must rent, because more and more years of work are required to gain access to land or housing. Thus, during the first two decades of the 21st century, the downward trend in the share of renter households that began in the mid-20th century was being reversed. According to the national censuses of 2001, 2010, and 2022, renter households increased from 11.1% to 16.1% and then to 21%, laying the groundwork for the emergence of a “renter generation” (Palumbo 2023).
Meanwhile, a qualitative and quantitative expansion of domestic tourism, linked to lifestyle migration—with middle- and high-income professional people seeking to improve their quality of life away from the big cities—was occurring. This expansion has placed different mountain localities, like Bariloche in Río Negro, Villa de Merlo in San Luis, and Tafí del Valle in Tucumán, along with rural spaces, in the sights of investors and real-estate developers. The latter have become key actors in the design of different real-estate developments—for example, gated communities, country clubs, and farm clubs—that have a direct impact on urban expansion. With an imaginary of contact with nature and exclusivity that owes much to tourism promotion, rural activities are displaced from the peripheries of these localities, significantly increasing the price of land beyond the reach of the local wage-earning population. These investments are complemented by informal hotel accommodation for an affluent clientele. This situation can be understood as a “rustic” financialization of housing by nationally owned capital, which does not have sophisticated financial mechanisms, but is governed by the exchange value of properties rather than their use value (Trivi 2022).
One of the strategies that property owners—most of whom are not large firms but middle- and upper-middle-class people—have used to resist the Rental Law has been to withdraw their properties from the permanent rental market and put them up for sale. Another way out, especially in tourist destinations and urban centers where different apartments can be used as home offices or bases for “digital nomads,” has been temporary rentals. Through digital platforms, informal advertisements, and social networks, they offer private homes—flats, houses, cottages and cabins built for tourist use—for seasonal rental or shorter periods, daily to monthly. The objective is to realize greater profits than could be obtained from traditional rentals, but this does not always turn out to be the case (Lerena Rongvaux 2022).
By withdrawing these properties from the permanent rental market, they reduce the housing avaialable for local wage earners, as well as the professional or middle-class people who are migrating to these regions for work or lifestyle reasons. This upends previous arrangements, common to mountain localities of this type, where rents were more affordable from March to December with higher prices for the summer season. With the rise of a more temporally fragmented tourism, where the rhythm of visitor flows is marked by the calendar of holidays and long weekends, the permanent quest to break with seasonality ends up hurting the tenant population even more (Rodríguez and Di Nicolo 2019). The housing crisis, whose most dramatic expressions are land occupations and informal settlements, is also manifesting itself outside the big cities, as a new frontier is opening up for the extraction of urban rents. The impact of temporary rentals is more dramatic in small towns and cities, since the housing stock is more limited.
The libertarian government’s offensive and its possible limits
A year after the repeal of the Rent Law, which left no regulatory framework that takes into account economic and geographic conditions or power relations, the situation of the tenant population got worse. While it is true that the supply of rental properties has increased and prices are stabilizing, they are doing so at a much higher level, representing an increasing portion of household incomes. According to the December 2024 National Tenant Survey, 42.8% of renter households’ income is used to pay rent, even while tenants are subject to increasingly shorter contracts and more favorable conditions for landlords (Inquilinos Agrupados – Ni Una Menos 2024). Although the survey is of a national nature, tenant activism is mostly concentrated in the Autonomous City of Buenos Aires, where renter households represent 36.8% of the population.
In its first year in office, Milei’s government carried out a brutal offensive against the working classes and the state’s capacity to guarantee basic public services such as food (e.g. withholding food from soup kitchens), health (e.g. taking away free medicines from retirees), education (e.g. defunding universities), and transportation (e.g. reducing public works on roads). In a global context of geopolitical tensions between the United States and China, Milei’s government is unabashedly on the Western side, taking positions in conflicts such as those in the Middle East (in favor of Israel) and Eastern Europe (in favor of Ukraine), and participating in the axis of far-right movements. With initiatives such as the Incentive Framework for Large Investments (RIGI in Spanish), it seeks to consolidate a peripheral insertion in the international market as a mere exporter of raw materials, with features of neocolonial subordination.
Just as happened with other phenomena, such as Trumpism or the French Yellow Vests, a large part of the Milei government’s electoral support came from the provinces in the interior of the country, localities that had been economically neglected. This can be interpreted as a local expression of the “rebellion of the peripheries” (Guilly 2019). The paradox is that it is in these regions where the productive fabric is the weakest and most dependent on the support provided by a national state that is being consciously and deliberately demolished by the government, as happened with the police and teachers’ strike in the province of Misiones during May 2024.
Although Milei’s government maintains a level of support from a good part of its electoral base, the demonstrations against it—the general strikes of the central unions, the Federal University Marches, and the Federal Anti-Racist and Anti-Fascist Pride March—have been numerous, showing the vitality of the Argentine popular movement. Indeed, the same night that the DNU was announced, there were massive spontaneous demonstrations (the so called “cacerolazos”) in several cities of the country. The housing issue is one of the factors of the deterioration of quality of life for those on lower incomes, and should be a key point of any agenda of opposition to this government.
Bibliography
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- Guilly, C. 2019. “Ha emergido el mundo de las periferias”, Papeles de relaciones ecosociales y cambio global, no. 147, pp. 49–61.
- Inquilinos Agrupados – Ni Una Menos. 2024. Informe socioeconómico de la Encuesta Nacional Inquilina – diciembre 2024. Available online at the following URL : www.inquilinosagrupados.com.ar/alquilar-en-la-era-milei-resultado-encuesta-diciembre-2024.
- Lerena Rongvaux, N. 2022. “Tendencias de mercantilización de la vivienda en América Latina : el submercado de alquileres temporarios a través de plataformas digitales. Airbnb en Ciudad de Buenos Aires”, Geograficando, vol. 18, no. 2, art. e115. DOI : http://dx.doi.org/10.24215/2346898Xe115.
- Palumbo, J. 2023. “Inquilinización en Argentina : aportes para un análisis en clave socio-demográfica”, Territorios, no. 48, pp. 1–28. DOI : https://doi.org/10.12804/revistas.urosario.edu.co/territorios/a.12291.
- Rodríguez, M.D. and Di Nicolo, C. 2019. “Transformaciones en territorios turísticos de norpatagonia asociadas al extractivismo”, Cardinalis, vol. 7, no. 12, pp. 188–212.
- Trivi, N. 2022. “El papel de los desarrolladores urbanos en la expansión de los destinos turísticos argentinos. Un análisis a partir del estudio de sus estrategias”, Párrafos Geográficos, vol. 2, no. 21, pp. 3–23.
En Argentina, las reformas impulsadas por el gobierno libertariano constituyen una ofensiva del capital sobre el trabajo. Y el mercado de alquileres es uno de sus campos de batalla.
La noche del 20 de diciembre de 2023, el presidente Javier Milei llevó adelante una cadena nacional para anunciar la proclamación de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que ponía en práctica parte de su programa de ultraderecha : desregulación, achicamiento y desmembramiento del Estado, configurando una ofensiva global del capital sobre el trabajo y la esfera pública. El primer artículo del decreto, que abarcaba temáticas diversas, consistía en la derogación de la Ley de Alquileres n.º 27.551. La normativa, sancionada en 2020, era el fruto del trabajo de organizaciones de inquilinos por garantizar un acceso a la vivienda asequible. Apuntaba a extender los contratos a tres años, fijarlos en moneda nacional, y evitar abusos de los propietarios y las inmobiliarias. Más allá de limitaciones técnicas, como carecer de un instrumento para captar impuestos de viviendas ociosas, y de haber entrado en vigor durante el difícil marco de la pandemia de Covid‑19, posicionaba al derecho a la vivienda por sobre el derecho a percibir una renta, desacoplando el valor de los alquileres de la dinámica inflacionaria. Con distintos intentos por derogarla, había recibido un furioso embate por parte de la corporación inmobiliaria (algunas grandes compañías y muchas pequeñas agencias con sus colegios profesionales) y sus brazos políticos y mediáticos, siendo parcialmente modificada en octubre de 2023. Las condiciones del mercado de alquileres estaban lejos de ser la ideal bajo la regulación de esta ley, pero existía un marco para que la población inquilina cuente con mejores herramientas de negociación.
Mercado inmobiliario, salario y turismo en Argentina
El panorama argentino de las primeras décadas del siglo XXI se caracteriza por una expansión económica luego de una profunda crisis del modelo neoliberal, ocurrida en 2001 y 2002. Este momento de crecimiento, en el que tuvieron un papel destacado la industria de la construcción y el turismo, encontró limitaciones estructurales alrededor de 2012. Luego dio paso a un período de estancamiento con altos niveles de inflación, agravado por la pandemia y el contexto de disputas geopolíticas posteriores. La estructura económica argentina está signada por el bimonetarismo (la convivencia del peso argentino con el uso del dólar estadounidense para muchas transacciones) y la desconfianza respecto al sistema financiero y bancario nacional (de hecho, una de las promesas electorales de Milei era una dolarización de la economía como la de Ecuador o El Salvador). Estas características posicionaron al mercado inmobiliario como una reserva de valor (con costos fijados en pesos pero precios expresados en dólares), muy atractiva para resistir sucesivas crisis devaluatorias de la moneda nacional. El llamado “ahorro en ladrillos” es una estrategia tradicional de capitalización de los asalariados y clases medias. Pero también ha canalizado buena parte de las ganancias provenientes del agronegocio y otros sectores empresarios, dando pie a un boom inmobiliario que, no tan paradójicamente, no ha solucionado el acceso a la vivienda para el conjunto de la población, sumida en una crisis habitacional de envergadura (Boix et al. 2023).
Se dio un crecimiento sostenido de la cantidad de metros cuadrados construidos en los principales centros urbanos del país, y un aumento de su valor en dólares, despegado del salario en pesos. La consecuencia es un aumento del porcentaje de población que no accede a la propiedad de la vivienda sino que debe alquilar, porque cada vez se requiere más años de trabajo para acceder a un terreno o una vivienda. Así, durante las primeras dos décadas del siglo XXI se revierte una tendencia a la baja de la proporción de hogares inquilinos que se remonta a mediados del siglo XX. Según los censos nacionales de 2001, 2010 y 2022, se verifica un aumento de los hogares inquilinos del 11,1% al 16,1% y luego al 21%, sentando las bases para la conformación de una “generación inquilina” (Palumbo 2023).
Mientras tanto, una expansión cualitativa y cuantitativa del turismo interno, ligada a la migración por estilos de vida (protagonizada por sectores profesionales con ingresos medios y altos que buscan mejorar su calidad de vida lejos de las grandes ciudades), ha posicionado a diferentes localidades serranas (como Bariloche en Río Negro, Villa de Merlo en San Luis y Tafí del Valle en Tucumán) y espacios rurales en la mirada de ahorristas y desarrolladores inmobiliarios. Estos últimos se han configurado como un actor relevante en el diseño de distintos productos inmobiliarios (urbanizaciones cerradas, country clubs, clubes de chacras, etcétera) que inciden directamente en su expansión urbana. Con un imaginario de contacto con la naturaleza y exclusividad que le debe mucho a la promoción turística, se desplazan actividades rurales de las periferias de estas localidades, aumentando significativamente el precio de la tierra por fuera de las posibilidades económicas de la población asalariada local. Estas inversiones se completan como plazas hoteleras informales para un público de alto nivel adquisitivo. Se puede entender esta situación como una financiarización “rústica” de la vivienda por parte del capital de origen nacional, que no cuenta con mecanismos financieros sofisticados, pero se rige por el valor de cambio de las propiedades por sobre su valor de uso (Trivi 2022).
Una de las estrategias que han tenido los propietarios de inmuebles (que en su mayoría no son grandes capitalistas sino gente de clase media o media-alta) para resistir la Ley de Alquileres fue retirar sus propiedades del mercado de alquileres permanentes para ponerlas en venta. Otra salida, especialmente en destinos turísticos y centros urbanos que son epicentro de diferentes movilidades, ha sido el alquiler temporario. A través de plataformas digitales, de avisos informales y redes sociales, ofrecen viviendas particulares (ya sea departamentos, casas, quintas y cabañas construidas para uso turístico) por temporada o períodos cortos (diarios, semanales, quincenales, mensuales). El objetivo es obtener una rentabilidad mayor para esas viviendas que la que permite un alquiler tradicional, lo cual no está del todo demostrado que sea efectivamente así (Lerena Rongvaux 2022).
Retirando esos inmuebles del mercado de alquileres permanentes, reducen la oferta para sectores asalariados oriundos de estas localidades, y también para sectores profesionales o de clase media que están migrando hacia estas regiones, por motivos laborales o de estilo de vida. Así se agrava una situación previa, común a localidades serranas de este tipo, donde los alquileres se acordaban de marzo a diciembre, permitiendo liberar esas propiedades para la temporada estival. Con el auge de un turismo más fragmentado temporalmente, donde el ritmo de los flujos de visitantes está marcado por el calendario de feriados y fines de semana largos, la búsqueda permanente por romper con la estacionalidad termina perjudicando aún más a la población inquilina (Rodríguez y Di Nicolo 2019). La crisis habitacional (cuyas expresiones más dramáticas son las tomas de tierras y los asentamientos informales) se manifiesta también fuera de las grandes ciudades, al abrirse una nueva frontera para la extracción de rentas urbanas. El impacto del alquiler temporario es más dramático en pueblos y ciudades pequeñas, dado que el parque habitacional es menor.
La ofensiva del gobierno libertariano y sus posibles límites
Luego de un año de la derogación de la Ley de Alquileres, que implica que no exista ningún marco regulatorio que tenga en cuenta condiciones económicas y geográficas o relaciones de poder, se ha agravado la situación de la población inquilina. Si bien es cierto que ha aumentado la oferta de propiedades en alquiler y los precios se están estabilizando, lo hacen a un nivel muy superior, representando una porción cada vez mayor de los ingresos totales. Según la Encuesta Nacional Inquilina de diciembre de 2024, el 42,8% de los ingresos de los hogares inquilinos se destinan al pago del alquiler, a través de contratos cada vez más cortos y en condiciones más favorables para los propietarios (Inquilinos Agrupados – Ni Una Menos 2024). Si bien el sondeo es de carácter nacional, el activismo del sector tiene mayor gravitación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde los hogares que alquilan representan el 36,8%.
En su primer año de mandato, el gobierno de Milei llevó adelante una ofensiva brutal contra los sectores populares y las capacidades del Estado por garantizar servicios públicos básicos como la alimentación (escondiendo comida a los comedores populares), la salud (quitando medicamentos gratuitos a los jubilados), la educación (desfinanciando las universidades) y el transporte (reduciendo la obra pública en las rutas). En un contexto mundial de tensiones geopolíticas entre Estados Unidos y China, se embandera sin atenuantes en el bando occidental, tomando posición en conflictos como el de Medio Oriente (a favor de Israel) y el de Europa Oriental (a favor de Ucrania), y participando del eje de movimientos de ultraderecha. Con iniciativas como el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI), busca consolidar una inserción periférica en el mercado internacional como mero exportador de materias primas, con rasgos de subordinación neocoloniales.
Tal como sucedió con otros fenómenos como el trumpismo o los chalecos amarillos franceses, buena parte del caudal electoral del gobierno de Milei provino de las provincias del interior del país, de aquellas localidades postergadas económicamente. Se puede interpretar como una expresión local de la “rebelión de las periferias” (Guilly 2019). Lo paradójico es que es en esas regiones donde el entramado productivo es más débil y más dependiente de las finanzas provistas por un Estado nacional que está siendo consciente y deliberadamente demolido por el gobierno, como sucedió con la huelga policial y docente en la provincia de Misiones durante el mes de mayo de 2024. Aunque mantiene un nivel de apoyo de buena parte de su base electoral, las manifestaciones en su contra (como los paros generales de las centrales sindicales, las Marchas Federales Universitarias y por último la Marcha Federal del Orgullo Antifascista y Antirracista) han sido numerosas, y muestran la vitalidad de la movimiento popular argentino. Sin ir más lejos, la misma noche que se anuncia el DNU, se dieron masivos cacerolazos espontáneos varias ciudades del país. La cuestión habitacional es uno de los factores del deterioro de la calidad de vida de los sectores populares, y debe ser un punto clave de una agenda de oposición a este gobierno.
Bibliografía
- Boix, M. V., Di Virgilio, M., González Redondo, C., Marco, M. V. y Murillo, F. 2023. Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda. Asignaturas pendientes a 40 años de la recuperación de la democracia en Argentina (Documento de trabajo n.º 218), Buenos Aires : Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento.
- Guilly, C. 2019. “Ha emergido el mundo de las periferias”, Papeles de relaciones ecosociales y cambio global, n.º 147, pp. 49–61.
- Inquilinos Agrupados – Ni Una Menos. 2024. Informe socioeconómico de la Encuesta Nacional Inquilina – diciembre 2024. Disponible en la siguiente URL : www.inquilinosagrupados.com.ar/alquilar-en-la-era-milei-resultado-encuesta-diciembre-2024.
- Lerena Rongvaux, N. 2022. “Tendencias de mercantilización de la vivienda en América Latina : el submercado de alquileres temporarios a través de plataformas digitales. Airbnb en Ciudad de Buenos Aires”, Geograficando, vol. 18, n.º 2, art. e115. DOI : http://dx.doi.org/10.24215/2346898Xe115.
- Palumbo, J. 2023. “Inquilinización en Argentina : aportes para un análisis en clave socio-demográfica”, Territorios, n.º 48, pp. 1–28. DOI : https://doi.org/10.12804/revistas.urosario.edu.co/territorios/a.12291.
- Rodríguez, M.D. y Di Nicolo, C. 2019. “Transformaciones en territorios turísticos de norpatagonia asociadas al extractivismo”, Cardinalis, vol. 7, n.º 12, pp. 188–212.
- Trivi, N. 2022. “El papel de los desarrolladores urbanos en la expansión de los destinos turísticos argentinos. Un análisis a partir del estudio de sus estrategias”, Párrafos Geográficos, vol. 2, n.º 21, pp. 3–23.